Gayrimenkul hukuku, taşınmazlarla (araziler, arsalar, binalar, konutlar, iş yerleri vb.) ilgili hukuki düzenlemeleri kapsayan bir hukuk dalıdır. Tapu işlemleri, kira sözleşmeleri, ipotek, kamulaştırma, kat mülkiyeti, intifa hakkı, irtifak hakları ve taşınmaz alım-satım işlemleri gibi konular bu alanın kapsamına girer.

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallarla ilgili tüm hukuki işlemleri düzenleyen bir hukuk dalıdır. Arsa, bina, tarla, konut, iş yeri gibi taşınmazların alım-satımı, kiralanması, ipotek edilmesi, tapu işlemleri ve kamulaştırma süreçleri gibi konuları kapsar. Bu hukuk dalı, hem bireysel vatandaşlar hem de ticari işletmeler için büyük önem taşır.

1. Gayrimenkul Hukukunun Kapsamı

Gayrimenkul hukuku geniş bir alana yayılmaktadır ve aşağıdaki temel konuları içermektedir:

  • Tapu işlemleri: Gayrimenkulün tescili, tapu iptali ve tescili davaları
  • Kira hukuku: Konut ve iş yeri kiraları, tahliye davaları
  • Kat mülkiyeti hukuku: Apartman ve site yönetimi, ortak kullanım alanları
  • İpotek ve rehin işlemleri: Banka kredileri için ipotek tesis edilmesi
  • Kamulaştırma: Devletin kamu yararı gereği özel mülkiyeti kamulaştırması
  • Gayrimenkul alım satım işlemleri: Satış sözleşmeleri, tapu devri
  • İnşaat hukuku: Müteahhitlik sözleşmeleri, inşaat projeleri
  • Şufa (Önalım) hakkı: Ortak mülkiyet durumlarında hissedarların öncelikli satın alma hakkı

2. Gayrimenkul Alım Satımında Hukuki Süreçler

Bir gayrimenkul satın alırken veya satarken dikkat edilmesi gereken hukuki prosedürler şunlardır:

  • Tapu müdürlüğünden taşınmazın kayıtlı olup olmadığının kontrol edilmesi
  • Gayrimenkul üzerinde ipotek, haciz veya şerh olup olmadığının araştırılması
  • Satış sözleşmesinin noter huzurunda düzenlenmesi
  • Alıcı ve satıcının vergisel yükümlülüklerini yerine getirmesi
  • Tapu devrinin resmi olarak yapılması

3. Kira Hukuku ve Kiracı Hakları

Kira hukuku, kiracı ve mal sahibi arasındaki hak ve yükümlülükleri düzenleyen hukuk dalıdır. Öne çıkan konular şunlardır:

  • Kira sözleşmesinin düzenlenmesi
  • Kiracının tahliye edilme şartları
  • Kira bedelinin belirlenmesi ve artırımı
  • Kiracı hakları ve mal sahibinin yükümlülükleri

4. Kat Mülkiyeti ve Apartman Yönetimi

Apartman ve sitelerde yaşayan bireylerin ortak alan kullanımı, yönetim planları ve aidat düzenlemeleri kat mülkiyeti hukuku kapsamında değerlendirilir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda:

  • Site ve apartman yönetiminin yetki ve sorumlulukları
  • Ortak alanların kullanımı ve gider paylaşımı
  • Komşuluk hukukuna ilişkin düzenlemeler

5. Kamulaştırma ve Tapu İptali Davaları

Kamulaştırma, devletin kamu yararı gereği özel mülkiyeti kamulaştırmasıdır. Tapu iptali davaları ise haksız yere yapılan tapu tescillerinin iptal edilmesi için açılan davalardır. Kamulaştırma sürecinde:

  • Mal sahibine yapılacak ödeme
  • Kamulaştırma davası açma hakkı
  • Kamulaştırmasız el atma durumları

6. İnşaat Hukuku ve Müteahhitlik Sözleşmeleri

İnşaat hukuku, müteahhitler, taşeronlar ve yatırımcılar arasındaki hukuki ilişkileri düzenler. Müteahhitlik sözleşmeleri, projenin zamanında tamamlanmasını ve hukuki güvence altına alınmasını sağlar.

7. Gayrimenkul Hukuku Alanında Hukuki Danışmanlık

Gayrimenkul hukuku karmaşık bir yapıya sahiptir ve hukuki danışmanlık almak birçok uyuşmazlığı önleyebilir. Alanında uzman avukatlar, tapu işlemleri, alım-satım sözleşmeleri, kira sözleşmeleri ve diğer taşınmaz işlemleri konusunda danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Gayrimenkul hukuku ile ilgili her türlü hukuki sürecin sorunsuz ilerleyebilmesi için profesyonel destek almak önemlidir. Bu konuda uzman avukatlarımızla iletişime geçerek detaylı bilgi ve hukuki destek alabilirsiniz.

Gayrimenkul hukuku ile ilgili yasalar

Gayrimenkul hukuku, taşınmazlarla ilgili hak ve yükümlülükleri düzenleyen hukuk dalıdır. Türkiye’de gayrimenkul hukukuna ilişkin yasal düzenlemeler başlıca şu mevzuatlarla belirlenmiştir:

1. Anayasa

  • Madde 35 – Mülkiyet hakkı temel bir hak olarak güvence altına alınmıştır.
  • Madde 46 – Kamulaştırma esaslarını düzenler.
  • Madde 63 – Kültürel mirasın korunmasını düzenler.

2. Türk Medeni Kanunu (TMK) – 4721 Sayılı Kanun

  • Madde 705 ve devamı – Mülkiyetin kazanılması ve devri.
  • Madde 717-734 – Taşınmaz mülkiyeti ile ilgili hükümler.
  • Madde 999 ve devamı – Tapu sicili ile ilgili düzenlemeler.

3. Tapu Kanunu – 2644 Sayılı Kanun

  • Taşınmazların tapu siciline kaydı, tescil ve iptal işlemlerini düzenler.
  • Yabancıların taşınmaz edinme şartlarını belirler (Madde 35).

4. Kat Mülkiyeti Kanunu – 634 Sayılı Kanun

  • Apartman ve site yönetimi, ortak kullanım alanları ve kat maliklerinin hakları düzenlenmiştir.

5. İmar Kanunu – 3194 Sayılı Kanun

  • Şehir planlaması, yapı ruhsatı, kaçak yapı ve yapı kullanım izni gibi konuları kapsar.

6. Kamulaştırma Kanunu – 2942 Sayılı Kanun

  • Devletin kamu yararı gerekçesiyle taşınmazlara el koymasıyla ilgili süreçleri düzenler.

7. Kira Hukuku (Borçlar Kanunu – 6098 Sayılı Kanun)

  • Konut ve iş yeri kira sözleşmeleri, kira artış oranları, tahliye süreçleri ve kiracı-mal sahibi haklarını kapsar.

8. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu)

  • Riskli yapıların yıkımı, tahliye ve yeniden inşasını düzenler.

Bu mevzuatlar dışında, taşınmazlarla ilgili özel yönetmelikler, belediye düzenlemeleri ve mahkeme içtihatları da gayrimenkul hukukunu şekillendiren unsurlar arasındadır.

Gayrimenkul hukuku ile ilgili Yargıtay Kararları

Gayrimenkul hukukuna ilişkin Yargıtay’ın verdiği çeşitli içtihatlar, emsal niteliğinde olup hukuki süreçlerde büyük önem taşımaktadır. İşte bu alanda dikkat çeken bazı kararlar:

  1. Adi Yazılı Devre Mülk Sözleşmelerinin Geçerliliği Üzerine Karar
    Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 15 Mayıs 2024 tarihli kararında, tapu memuru huzurunda resmî şekilde düzenlenmeyen ve tapu siciline işlenmeyen adi yazılı devre mülk sözleşmelerinin hukuken geçersiz olduğunu hükme bağlamıştır. Bu karar, devre mülk alım satımlarında resmî şekil şartının önemini bir kez daha ortaya koymuştur.
  2. Satış Vaadi Şerhi ve Haciz İlişkisi
    Yargıtay, satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu siciline işlenen şerhin, taşınmaz üzerindeki haciz işlemlerini engellemediğini kararlaştırmıştır. Bu karar, taşınmaz satış vaadi ile üçüncü kişilerin hak iddiası arasındaki hukuki durumu netleştirmektedir.

Bu tür Yargıtay kararları, gayrimenkul hukukunda yol gösterici olup, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirlemede önemli bir rehber niteliği taşımaktadır.